雖然我一直都很關注房貸利率、政府優惠房貸等訊息,

但是在還沒真正需要用到的時候,

對於相關新聞總是簡略瀏覽、一知半解,

直到要開始付出利息,才用功的研究各家銀行的利率跟優惠條件。

 

2011年下半年6月開始,因為政府打房加徵奢侈稅的關係,

各家銀行普遍都調高利率,

但是仔細比較之後還是會有一些利率較低的優勢銀行出現,

普遍來說,遠東兆豐中信是業界房貸利率較低的銀行,

台北富邦則是屬於中間位置。

 

銀行給每個貸款人的利率、額度會因為個人以下因素有所不同:

1.是否為首次購屋

2.債務狀況(有無卡債、車貸、信貸、信用卡循環利息、其他房貸)

3.平均年收入

4.是否有穩定收入

5.任職公司是否為五百大企業

6.是否具有還款能力..等

銀行會根據以上條件給予最高房貸額度及最低利率,

以我這次訪價的結果來看,只有遠東願意提供總價85成的貸款額度

其餘最高額度都是總價8成,甚至還有銀行最高只提供房價的72成。

 

目前坊間銀行推出的房貸類型主要可分為兩種:

1.一段式:貸款年限內皆是I+XX%

2.指數型:通常第一、二年利率<一段式,第三年開始利率>2%

(指數型房貸應該最適合買1、2年就轉手賺差價的投資客吧!)

 

比較銀行利率可由兩點著手:

1.一般銀行利率都是I+XX%,

I值是定儲指數,因此最重要的是比較銀行給你的XX%是多少。

(我最後爭取到的是1.84%,目前I值為1.38,

所以利率就是1.38+0.46%,上半年的利率可以到1.6X%)

2.可由試算表得知各家銀行貸款年限利息的總額

(試算表按此下載,感謝水瓶貓提供)

 

我個人選擇的是一段式房貸,

我很清楚銀行玩的都是文字遊戲,我們一般老百姓怎麼算都算不贏他,

因此我選擇比較簡單的一段式房貸,最多只需要注意I值的變化。

 

與房貸專員接觸的期間,

我覺得除了銀行提供的條件外,房貸專員的服務態度也很重要,

雖然很多人說房貸專員只是銀行的窗口,

主要負責的是行政文書的工作,

銀行的政策、利率、審核的過程他都沒有參與的權利,

充其量只能算是一個媒介,

但我卻發現一個負責的房貸專員可以幫忙的項目很多,

舉凡房貸業務內容的說明、政府優惠房貸的申請輔助,

一個好的房貸專員會告訴你該怎麼去呈現自己的財產證明,

該怎麼讓自己變成一個優良的貸款者,

該怎麼讓銀行相信你有好的還款能力,願意提供高的額度跟低的利率。

 

老實說,房貸動輒幾百萬,一貸可能就是20年,

這麼龐大的債務我怎麼會放心讓一個散仙來處理,

就算他只是一個窗口一個媒介,

不用心的房貸專員還是可能把文件搞錯,缺東漏西,

甚至影響申請房貸的進度。

 

以這次申請房貸的經驗來說,

我第一個接觸到的是遠東銀行的張專員,

光是電話聯繫就發現他是個很有禮貌,

是個很有耐心願意進行各項解說的服務人員。

我在搜尋房貸資料期間,

只要有任何問題發mail給他,他一定是立即回電詳細說明,

連其他銀行房貸專員突然丟給我的專有名詞、不清不楚的補助款項,

他都能用簡單明瞭的說明讓我了解,

反觀其他銀行的房貸專員,

寫mail問問題不是沒有下文就是好幾天之後才回覆,

電話裡詢問常遇到語焉不詳的回答,

試問,我哪敢拿自己的幾百萬債務開玩笑!

 

不過,房貸專員再用心服務再好,房貸利率高也是沒用的,

以下就是我比較的幾間銀行房貸利率表。

 【房貸利率比較表】

 

聯絡人

 

 

 

額度

IR值調整

遠東

銀行


耕華

77246868#32127
0929-730616

一段式首購

I+0.46%

85%

季調25811
每季的23日生效

2011/111.84%(I值目前1.38)
綁約兩年
撥款日後二年內全部清償者違約金1%
(可大額還款,只要不塗銷即無違約金)
開辦費NT.3,000

兆豐

銀行

(卓越

專案
)


靜宜

29986661#38
0939-661382

一段式首購

I+0.47%

80%

月調
每月的21日生效

2011/111.84%(I值目前1.37)
綁約兩年
違約金:撥款日後二年內全部清償者,第一年違約金1%
第二年違約金
0.5%
(可部份還款,只要不塗銷即無違約金)
其他條件:
1.借款人近一年無使用現金卡、信用卡循還信用紀錄。
2.借款戶名下無其他房屋貸款。
3.本案需徵提保證人。
4.需酌收開辦費NT.1,000~3,000

富邦銀行


先生

 

一段式首購

1.72%
(1-24)
1.96%
(1-24)
2.02%
(25期後)

80%

 

配合財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」
25001.72%,其餘金額1.96%,第3年起500萬利率2.02%

台新銀行


先生

0915-288-316

一段式首購

1.725%
(1-24)
1.93%
(1-24)
2.025%
(25期後)

80%

 

配合財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」
2500I+0.345%,其餘金額1.93%
3年起500萬利I+0.645%

 

還有幾間銀行因為條件太差我根本連寫都不想寫上去:

1.國泰世華銀行

利率約1.96%,我告知他們的利率條件差,

房貸專員直接說,我們是針對投資客會有較好的利率,

然後我就罵他,政府打房打成這樣,你們還優惠投資客房貸利率,

就是有你們這樣的銀行才會讓很多人買不起房子,

房價越來越高,政府怎麼打房都沒用。

2.匯豐銀行

一般來說外商銀行的估價會比較保守,

匯豐銀行在估完價之後先把我的總價打9折,再給我最高8成額度,

先不說利率也是1.9多%,光是額度就只能提供72成,條件差到爆,

因此建議房貸還是找本土銀行會有比較優惠的額度跟利率。

 

另外提供幾點房貸注意事項:

1.轉貸/增貸

一般銀行綁約2年,約到期可轉貸,

若有利率較低的銀行可考慮在轉貸的時候增貸,

把增貸來的現金用來買車、修繕、裝潢都很好用,

畢竟車貸利率3-4%,用低率房貸來買車划算很多。

但是轉貸的時候要特別注意各銀行手續費的規定,

免得所有手續都辦好才知道要被收高額的手續費。

 

2.跟客服談降低利率

每人一生有一次跟一家銀行談降低房貸利率的機會,

通常可以在約滿之後與客服人員洽談,

因為這個時候銀行會為了怕客戶轉貸而妥協,

建議是先做好功課訪價,了解其他較低利的銀行利率,

才能有籌碼與客服人員談判。

 

3.政府500萬優惠房貸

有的銀行主推政府提供的500萬房貸低率房貸,

但是這個利率雖然前2年是1.72%,第3年開始變成2.02%,

總額計算下來並不划算。

(若貸款金額大於500萬,其餘金額以銀行利率計算約1.9多%,

例如貸款總額700萬,前2年500萬1.72%+200萬1.96%)

 

4.安心成家方案

每年的3-4月可申請政府補助的安心成家專案,

最高可享200萬2年無息優惠,

採審核制,申請成功之後只要憑函即可向貸款銀行客服端辦理,

但須另繳開辦手續費。

貸款額度

最高新臺幣200萬元

償還年限

最長20(付息不還本之寬限期最長5年,含第12)

第一、二年

零利率

第三年起
(家庭年收入在50%分位點以下者適用)



郵儲利率-0.533%

家庭成員具下列條件之一者:
1.列冊之低收入戶。
2.身心障礙。
3.重大傷病。
4.單親家庭。
5.原住民。
6.經主管機關認定為重大災害災民



郵儲利率+0.042%

家庭成員不具第一類條件者。

備註

1.郵儲利率:「中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率」之簡稱。
2.3年起之利率,對於家庭年收入超過50%分位點者,不提供優惠利率(政府不予補貼利率),依核定戶與承貸金融機構議定之利率辦理(償還年限不受限)。
3.家庭年收入在50%分位點換算金額詳「青年安心成家作業規定」之附表四。

5.房貸壽險

有的銀行會強制規定辦理房貸需加保房貸壽險。

所謂「房貸壽險」,

就是在辦理房屋貸款的同時,搭配一張定期壽險保單,

保額則搭配房貸額度,消費者可依據自身需求,

選擇「遞減型」、「平準型」及「寬限期」保額三種。

所謂「平準型」,是指投保的保額不論天數期間多久都是固定的,

通常保額與當初申貸的房貸額度相同,

因此若投保人發生變故,理賠金將先用以清償銀行房貸,

不像一般保險由親人當受益人,

剩餘的理賠金再給付往生投保人的家人,作為安家費。

「遞減型」是指保額隨著房貸餘額的清償而逐漸減少,

因此當投保人發生變故時,理賠金就相當於尚未清償的房貸餘額部分,

而遞減型的保費也因此較平準型便宜。

至於「寬限期」,則採前三年只繳利息的方式,

第四年開始才連本帶利一起還,所以發展出「寬限期」式的房貸壽險,

作用是前三年的保額採平準式,

第四年起變成遞減式,屬於混合式的房貸壽險。

 

6.何謂I值

I值是隨各銀行指標利率變動,

通常是6大、8大、10大行庫之一年期定存「固定利率」,

或「機動利率」為取樣來「平均」作調整,

且各銀行會指定一年有4次指定日為變化日,

通常是1.4.7 .10月、2.5.8.11月、3.6.9.12之其中固定指定日做變化。

 

7.I值參考網站

個別金融機構牌告存放款利率

http://www.cbc.gov.tw/sp.asp?xdurl=gopher/chi/busd/bkrate/index.asp

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